מאת עו"ד אביעזר גרואר
רבים מתלבטים בנוגע לרישום דירה על שם הילד משיקולים של תכנון מס כולל לפי "חוק כחלון" למיסוי החל מדירה שלישית (אם אכן יחוקק, בדרך זו או אחרת) או מס ירושה (אם אכן יקום לתחיה), או סיוע לילדים אחרי הצבא. עו"ד אביעזר גרואר משוהם מסביר כיצד להימנע מהסיכון של איבוד הדירה עקב גירושין ונסיבות אחרות ומה ניתן לעשות כדי להבטיח שליטה ברכוש שלכם.
העברה בין דורית בחיים יכולה להיעשות בפעולה בודדת או במסגרת רחבה יותר של העברת נכסים, עסקים או זכויות של ההורים לדור הבא. דוגמא שגרתית לכך הינה העברת דירה מהורים לבן או לבת, או מימון (מלא או חלקי) של רכישת דירה, בהיות הילדים רווקים או נשואים.
פעולה זו מלווה לעיתים בחששות שעיקרן:
• במקרה של גירושין של הבן או הבת, מחצית הדירה עלולה לעבור לידי בן/בת הזוג (במיוחד אם בני הזוג גרו בדירה).
• מכר או שעבוד הדירה ע"י הבן ללא ידיעת ההורים או אישורם, הסתבכות עסקית של הבן או הבת, ובעקבות זאת עיקול או מימוש השעבוד על ידי הנושים או הליכי פשיטת רגל, העלולים להביא לאובדן הדירה או הכסף.
• הבטחת עתיד הבן או הבת באם הם אנשים עם מוגבלות פיסית, חושית, נפשית או התפתחותית-פיגור.
הפתרונות האפשריים למצבים אלה מגוונים ומשתנים בהתאם למקרה והינם בעיקרון:
• הסכם ממון
• מתנה על תנאי
• הלוואה
• נאמנות
הסכם ממון
פיתרון לחשש מפני אובדן מחצית הדירה שניתנה לבן או לבת במתנה כאמור (במקרה של גירושין), הוא בעריכת הסכם ממון בין בני הזוג (לפני הנישואין - הסכם הממון יכול שיאומת בידי נוטריון, לאחר הנישואין - האישור יינתן על ידי בית המשפט לענייני משפחה).
הסכם ממון מסדיר את אופן חלוקת הרכוש בין בני הזוג במקרה של גירושין או פטירה. ניתן לקבוע במסגרתו הפרדה רכושית, או אופן חלוקה מסוים שישקף את עמדת בני הזוג בנוגע לשיתוף או אי שיתוף ברכוש.
במסגרת הסכם זה, ניתן לקבוע כי אף שהדירה אשר ניתנה כמתנה לאחד מבני הזוג משמשת את בני הזוג למגוריהם המשותפים, היא לא תיחשב כחלק מן הרכוש המשותף של בני הזוג. יש לקחת בחשבון כי קיימים לא
אחת רגישות וחשש לדרוש עריכת הסכם ממון ערב הנישואין או במהלכם, בעיקר בנישואין ראשונים.
למרות הרגישות המובנת, מומלץ להסדיר את הדברים בחוזה מתנה על תנאי, בהסכם ממון או בדרך אחרת כפי שיתואר בהמשך, כדי להימנע מעוגמת נפש במקרה של גירושין, כאמור.
מתנה על תנאי
פיתרון אפשרי נוסף, לקבוע בהסכם בין ההורים לבנם או לביתם, באופן מפורש, כי הדירה ניתנת במתנה כל עוד הבן או הבת יהיו נשואים וכי במקרה של גירושין (פקיעת התנאי), תשוב הדירה לבעלות ההורים (או תימכר והכספים שניתנו לרכישתה יוחזרו להורים).
חוק המתנה מאפשר הענקת מתנה על תנאי, כך שבמקרה כזה אין הענקת הדירה או מתן הכספים לרכישתה מהווים מתנה גמורה וסופית, אלא בהתקיים אירוע מסוים - תנאי מוגדר (אצלנו הגירושין), חוזה המתנה נפסק. חשוב להדגיש כי בהענקת מתנה, ההנחה הינה שזו מתנה מוחלטת - סוף פסוק, ועל הטוען לקיומו של תנאי שכזה המפסיק את המתנה, עליו נטל ההוכחה. לפיכך, יש לעגן את התנאי בהסכם מתנה מפורש.
בית המשפט קיבל את הגישה כי אין באירוע של משבר בחיי הנישואין כדי לגלגל אחורה כל שנעשה ולהפוך את המתנות שהוחלפו במשך חיי הנישואין לבטלות, על ידי הטענה של קיומו של תנאי ללא ראיות ברורות. להבטחת קיום התנאי, ניתן לרשום לטובת ההורים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) הערה בדבר הצורך בהסכמת ההורים לכל עסקה שתבוצע בדירה. בהיעדר רישום של הזכויות, ניתן לרשום מישכון זכויות אצל רשם המשכונות.
הדברים רלבנטיים גם בהענקת זכות חכירה או זכות
למגורים במשק חקלאי/נחלה, אלא שבמקרה זה המצב מורכב מעט יותר. יצוין כי חוק המתנה מאפשר לנותן המתנה לחזור בו מהתחייבות לתת מתנה (ההתחייבות צריכה להיות בכתב) באחד מן המקרים/המצבים הבאים:
כל עוד לא
ההתחייבות, או במקרה של התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן, או במקרה של הרעה משמעותית במצבו הכלכלי של הנותן.
ברור שאין זה המקרה המדובר אצלנו כאשר כבר הוענקה הדירה או הוענקו כבר הכספים במתנה, ולפיכך, כדי להשיב את הגלגל לאחור נדרש תנאי מפורש בהסכם קודם לנתינת המתנה.
הלוואה
סיוע ההורים ברכישת הדירה יכול שייעשה באמצעות הלוואה. כל סיוע מצד ההורים, הן בדרך של הלוואה והן בדרך של מתנה, מלווה לעיתים בחשש של הסתבכות עסקית של הבן או של הבת ואובדן הכספים או הדירה שנרכשה, בעקבות הליכים שיינקטו על ידי נושים (עיקולים, מימוש שעבוד והליכי פשיטת רגל).
הסיוע בהלוואה שונה באופן מהותי מהענקת מתנה, שכן בהלוואה הכוונה בסופו של יום הינה שהכספים יוחזרו להורים.
קיימת חזקה משפטית שנקבעה בפסיקה לפיה נכסים, לרבות כספים, שניתנו ע"י הורים לילדיהם, ניתנו במתנה, אלא אם כן יוכח אחרת. אף כי בהתאם לדין בישראל גם הסכם הלוואה בע"פ תקף ומחייב, מומלץ לערוך הסכם הלוואה מפורט בכתב, בו יפורטו סכום ההלוואה, התנאים והמועדים להחזר.
קיומו של הסכם הלוואה בכתב מפורט כאמור והתנהגות הצדדים בפועל על פיו, חיוניים כדי לשלול טענה כי מדובר במתנה גמורה, או כי מדובר בהסכם פיקטיבי, או כי היה וויתור של ההורים על החזר ההלוואה.
נושאים אלו עלו בפסיקה בעקבות גירושין בין בני הזוג וטענת ההורים של הצד הנותן, כי כספים לרכישת הדירה או כספים אחרים, ניתנו כהלוואה בלבד.
להבטחת פירעון ההלוואה, מומלץ לרשום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) משכנתא לטובת ההורים (או מישכון זכויות כאשר לא ניתן לרשום את הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הבן/הבת), או לרשום הערה בדבר הצורך בהסכמת ההורים לעשיית עסקה בדירה. מתן ההלוואה בדרך זו ורישום המשכנתא/ משכון/ הערה כאמור, עשויים למנוע גם את אובדן כספי ההלוואה או הדירה לטובת נושים בעקבות הסתבכות עסקית של הבן או הבת.
נאמנות
מוסד הנאמנות על סוגיה השונים עשוי לתת פתרון והגנה לחלק מן המצבים המתוארים.
בנאמנות, יוצר הנאמנות מעביר נכסים לידי נאמן כדי שהוא יפעל בנכסים אלה לטובת אחר- הנהנה (אצלנו הילדים) כאשר הנאמן פועל על פי כתב נאמנות והחוק.
ניתן גם להקים מנגנון טכני- משפטי אשר יפקח ויבטיח את קיום תנאי הנאמנות - הפרוטקטור.
זו איננה שליחות. הנאמן איננו מחזיק בנכס – הדירה עבור יוצר הנאמנות (ההורה) אלא עבור הנהנה (אצלנו הילדים). הנאמן יכול להיות ההורה עצמו.
באמצעות הנאמנות יתאפשר להורים לשמר בידיהם רמת שליטה מסויימת על הדירה או הכספים שהעניקו במקרה של גירושין (כתחליף אפשרי להסכם ממון או למתנה על תנאי), שכן הדירה מוצאת מן הרכוש המשותף של בני הזוג.
הנאמנות הינה אמצעי מתאים (רשת ביטחון) גם במקרה שרוצים שהדירה או הכספים יבטיחו את הטיפול והעתיד של ילד עם מוגבלות (חסוי- פיזית, נפשית והתפתחותית), מצב אשר מחייב טיפול והתייחסות מיוחדת. העברת האחריות לטיפול בבן משפחה עם מוגבלות לבן משפחה אחר, עלולה ליצור נטל קשה. כמו כן, קיים צורך להגן על כספים אלה מפני נושים או ניהול לא נכון ולהבטיח טיפול נכון בחסוי.
במקרה של רכישת דירה או העברת דירה בנאמנות כאמור, הבעלים (הגלוי) בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) יהיה הנאמן (אפשר, כאמור, שיהיה זה ההורה עצמו) ורישום פרטי הנהנה המסוים ייעשה רק במשרדי מיסוי המקרקעין (הרישום מחויב להיעשות בתוך 30 יום ממועד הרכישה).
תכנון מס ו"חוק כחלון" (אם אכן יחוקק) או מס ירושה (אם אכן יקום לתחיה) מול ההטבות במחיר למשתכן (מחיר מטרה) והמימון
הענקת דירה לבן או לבת במסגרת תכנון מס כדרך להימנע מדירה שניה (לעניין מיסוי מקרקעין- מס שבח ומס רכישה) או כדי להימנע מדירה שלישית (לעניין "חוק כחלון" אם וכאשר יחוקק בדרך זו או אחרת), או כדרך להפחית את מסת הנכסים לעניין מס ירושה, אם אכן יקום לתחיה, מציבה לפעמים חשש או דילמה מסוג אחר של הפסד הטבות שונות הניתנות לחסרי דיור, כולל במימון ע"י הבנק.
במסגרת זו יש לבדוק בצורה יסודית גם את הוראות הפרוייקט המדובר, שכן הדרישות והתנאים בפרויקטים השונים נבדלים לעיתים זה מזה. בכל מקרה, יש לקחת בחשבון כי ההכרעה הכלכלית לעיתים איננה חד משמעית וכן קיומם של שיקולים נוספים, משפחתיים ואחרים, שחשיבותם איננה פחותה מזו הכלכלית.
אלה מספר דרכים וחלופות למחשבה באשר לדרך הרצויה כדי לממש את רצון ההורים, באשר לייעודה של ההענקה של הדירה או מימונה, או מתן הלוואה, והגנה על הנכס וכספים אלה.
יודגש כי לכל חלופה או נושא מאפיינים מיוחדים ויש לבחון כל מקרה לגופו.
יובהר כי מאמר זה מהווה סקירה כללית של הנושא הנדון ואין הוא בגדר חוות דעת לביצוע רכישת נכס כלשהו.
הכותב בעל משרד עורכי דין בשוהם המתמחה בתחום הנדל"ן, ירושות וצוואות, כינוסים ופירוקים
משרד: רח' יזרעאל 20, שוהם | טל': 03-5232201 | נייד: 052-8284887 | אתר: www.grauer-law.com
